안녕하세요, 오늘은 꽤 오랜 기간 투자했던 토스의 부동산소액투자 (테라펀딩/어니스트펀드/투게더펀딩)에 대해 리뷰를 작성합니다. 찾아보면 투자 후기는 꽤 많은데 장기간 충분히 투자했던 리뷰는 찾아보기 힘든 것 같아서요, 제가 얻었던 수익과 느낌 점에 대해서 테라펀딩/어니스트펀드/투게더펀딩 후기써 내려가 보겠습니다.
1. 토스 소액투자 서비스
저는 토스에서 부동산소액투자 서비스를 시작할 때부터 조심스럽게 수십만원 단위로 투자를 시작했고 1년 정도 서비스를 경험해보고 나서 어느정도 신뢰가 가 그 때부터는 투자비중을 늘려 나갔습니다. 펀드와 부동산소액투자만 했었는데 펀드 투자 비용이 천만원 수준이었으니 사실 부동산소액투자가 주투자처였습니다.
제가 다른 제테크 수단, 특히 P2P 대출 상품보다 부동산 소액투자를 선택했던 이유는 다음과 같습니다.
- 실물 자산을 담보로 하기 때문에 연체 되더라도 충분히 기다리면 자산 매각을 통해 원금 손실 가능성이 낮았다
- 부동산에 대한 벨류에이션은 주관회사와 제3자가 진행하기 때문에 투자에 큰 고민이 필요하지 않았다
- 국공채 투자 및 적금 등에 비해 훨씬 높은 이율을 보장 받는다 (평균 10-15% 수준)
토스에서 서비스 중인 부동산소액투자는 테라펀딩, 어니스트펀드, 투게더펀딩 세 기업의 상품을 토스에서 중개해주고 있는 형태입니다.
토스가 플랫폼을 제공하는 것이기 때문에 중개수수료를 생각해서 각 기업에서 직접 투자하면 수익률이 더 좋을까 싶어서 알아봤었는데 수수료나 수익의 차이는 없었습니다. 그러니 각 기업에서 따로 투자하고 관리하는 것 보다는 토스에서 일괄적으로 관리하는 편이 편의성이 좋아 추천해드릴 수 있을 것 같습니다.
저는 회사는 투자할 때 회사는 따로 고려하지 않고 상품 정보만 확인하고 투자 여부를 결정했습니다. 세 회사 중에서 투게더 펀딩은 토스에 올라오는 상품이 많지 않고 대부분 아파트 담보대출 상품으로 수익률이 8% 내외로 낮은 편이라 많이 투자하지 않았습니다.
상품에 투자를 하면 모집 종료 이후 다달이 이자수익이 들어옵니다. 보통 연이율 12~16% 정도의 상품을 위주로 투자했기 때문에 투자금이 충분히 투입되어 있을 때에는 월 15~20만원 정도의 이자수익을 받을 수 있었습니다.
2. 부동산 소액투자
토스에서는 메인 화면에서 아래로 스크롤 한 뒤 ‘투자’를 누르면 각종 투자상품 안내로 들어갈 수 있습니다. 투자 상품에는 펀드 소액투자 (신한금융투자), 개인 신용대출 소액투자 (8퍼센트), 부동산 소액투자 (테라펀딩, 어니스트펀드, 투게더펀딩) 메뉴를 확인할 수 있습니다.
개인적으로는 이 중에 부동산 소액투자만 추천 드리고 펀드는 증권사 어플로, 개인 신용투자는 안 하는걸 추천 드립니다.
- 토스 펀드 소액투자: 원하는 펀드를 찾을 수 없음. 섹터별 구분만 되어 있어서 일일이 들어가서 확인해야하고 있는 상품이 어느 날 부터는 조회되지 않기도 함.
- 개인 신용투자: 3금융권 대출을 찾는 사람들의 신용을 믿고 투자하는 건데 채무자의 직업/월수익 등을 확인할 수는 있지만 담보 없이 개인 신용으로 대출 해주는 것이기 때문에 연체율/원금손실률이 높음
- 부동산 소액투자: 최근 문재인 정부 정책으로 안 그래도 침체된 부동산 경기가 더 얼어붙는 중이기 때문에 리스크가 커짐. 부동산이라는 실물자산을 담보로 하기 때문에 자산 매각이 가능해 원금 손실 위험이 적음
부동산 소액투자 탭에 들어오면 현재 투자 가능한 상품이 보입니다. 간단히 투자 기간과 연수익률 등 필수 정보가 표시되어 있으니 확인 후 세부 내용을 살펴보면 됩니다. 투자 수익은 8% ~ 16% 투자 기간은 짧게는 3개월부터 길게는 18개월 정도로 넓게 분포되어 있으니 취향에 맞게 선택하면 됩니다.
가장 위에 있는 어니스트 펀드의 상품을 확인해보겠습니다.
부동산 투자에 있어서 가장 중요한 LTV, 채권 우선 순위가 보입니다. 부동산의 입지도 중요하지만 제가 생각했을 때 원금손실 위험을 줄이려면 이 두 가지만 제대로 확인해도 충분할 것 같습니다.
- LTV (loan to value ratio): 부동산의 가치에 대한 대출금액의 비율, 낮을 수록 자산 가치에 비해 채무가 적다는 것이므로 높은 것보다는 낮은 상품이 안정적이라고 할 수 있다
- 채권 우선 순위: 채권은 선순위, 후순위가 존재하는데 1순위, 2순위, 3순위 채권자가 있을 때 법적으로 채무의 변재는 1순위를 모두 변재하고 나서 후순위인 2순위, 3순위를 변재하는 것으로 되어 있어 순위가 밀릴수록 원금 손실 위험이 급격히 증가한다. 가능하면 1순위 채권에 투자하는 것이 유리하다.
이 상품은 2순위 채권 상품인데 LTV는 그렇게 나쁘지 않지만 선순위 대출금이 100억원이나 있는 상품입니다. 여차해서 부동산을 경매나 공매로 매각하는 방향으로 원금 상환이 이루어지게 되면 현재 책정한 가치에 비해 현저히 낮은 가격에 매각될 수도 있기 때문에 2순위 채권은 원금 손실의 위험이 있습니다.
다만 부동산의 입지를 고려해서 충분한 수요가 있을 것이라고 판단된다면 투자를 고려해볼 만 합니다. 서울이나 주요 수도권 부동산의 경우 연체될 확률이 낮지만 부동산 경기 급랭 지역인 지방중소도시나 제주도 같은 곳은 연체 확률이 급격히 높아집니다. 이 점을 반드시 명심해야 합니다.
상세 정보를 확인해 보면 건축 진행상황에 따라서 시공사가 업로드한 사진도 확인할 수 있기 때문에 부동산 현물을 확인하러 갈 필요도 없고, 주소지를 입력해서 지도와 로드뷰를 활용하면 주변 환경과 입지를 예상해볼 수도 있습니다. 저는 주로 지도를 활용하고 종종 로드뷰로 주변 부동산 상황에 대해서 예상해보는 식으로 살펴봤습니다.
자동투자 기능은 손가락 움직이는 수고를 덜기 위함보다는 남들보다 먼저 상품을 선점하기 위한 방법입니다. 괜찮은 입지에 높은 이율을 보장하는 상품은 모집이 시작되자마자 마감되는 일이 부지기수였기 때문에 저는 자동투자로 미리 투자금을 넣었다가 정보를 확인하고 아니다 싶으면 투자를 취소하는 전략을 취했습니다.
3. 원금손실
지금까지 6000만원을 투자하면서 원금 손실은 두 번 있었습니다. 아직 연체중인 투자 건이 여러 건 있어서 앞으로 그 수는 늘어날 수도 있지만 연체 후 초과 수익을 챙겨 받은 건도 많기 때문에 큰 걱정은 하지 않고 기다리고 있습니다.
1) 원금 100% 손실
첫 번째 원금손실건은 테라펀딩 운영 사상 유래가 없는 원금 100% 손실건이었는데요, 이걸 제가 걸려버리고 말았네요. 테라펀딩 측에서도 유래가 없던 일인지라 꽤 후하게 보상을 해줬었습니다. 제가 받은 보상은 투자금의 50% 현금 보상과 평생 운영 수수료 무료였습니다. 사실상 위험을 인지하고 투자한 상품이었는데도 불구하고 이 정도의 보상을 해줘서 고맙게 생각했습니다.
이 건에서 배운 점이 2순위 채권의 위험성이었습니다. 제가 투자했던 상품은 태안 버스터미널 인근 다세대 주택 신축사업이었는데 자산 매각 과정이 원활하지 않았고 결국 선순위 대출금의 70% 밖에 회수하지 못했던 것입니다. 결국 후순위였던 2순위 대출금으로 투자한 제 투자금은 한 푼도 보상받지 못했던 거죠. 당시 태안이나 지방 신도시의 부동산 사업이 쉽게 부도가 발생하고 높은 공실률을 보인다는 걸 뒤늦게 알았습니다.
2) 투자금 일부 손실 (1.4% 손실)
두번째 원금 손실 건은 바로 어제 상환된 투자 건입니다. 이 상품은 서귀포 시내 근교 주택 신축 사업이었는데요, 완공 이후 원활히 분양이 이루어지지 않아서 결국 경매에 넘어가게 됐습니다. 다행히 최종적으로 상환된 금액이 선순위 대출금의 98.62% 였기 때문에 원금 손실은 거의 일어나지 않았습니다. 이자 수익을 생각하면 잃은 돈은 없는 셈입니다.
이 두 건의 원금손실에서 손실률에 가장 큰 차이를 가져온 건 결국 대출금의 우선순위였습니다. 부동산이라는 실물 자산이 존재하기 때문에 시간이 오래 걸리더라도 자산 매각을 통해서 투자금의 일정 부분은 상환할 수 있게 되는데 이 때 충분한 재원을 확보하면 다행이지만 그렇지 못한 경우 후순위 대출 투자자는 원금손실이 상당히 커지게 됩니다. 이번 투 자건은 1순위 채권이었기 때문에 원금을 거의 보전받을 수 있었습니다.
4. 결론
제가 3년 정도 기간 동안 투자해서 얻은 총 수익은 총 350만원입니다 (리워드 50만원은 합산되어 있지 않더라구요). 제가 투자하는 기간 동안 세후 연평균 이율은 10% 정도였습니다. 이자소득세와 지방세의 비율이 수익금의 27.5% (이자소득세 25%, 지방소득세 2.5%) 인걸 감안하면 굉장히 높은 퍼포먼스였던 것 같네요.
부동산 투자 상품들의 세전 연이율은 평균적으로 12% 전후에서 높게는 16%까지 있지만 보통 이율이 높은 만큼 리스크가 증가하기 때문에 12-14% 대의 상품이 가장 안정적으로 높은 수익을 보장해줬던 것 같습니다.
지금은 문재인 정부의 부동산 정책과 부동산 침체가 맞물려서 투자 적기가 아닌 것 같아서 대부분의 투자금을 재투자하지 않고 회수하는 중입니다. 이 자금은 주식으로 이동하고 있는데 영 쉽지 않아서 상대적으로 쉽게 투자했던 부동산 소액투자가 종종 생각나곤 합니다.
요약하겠습니다
- 부동산 소액 투자 상품은 실물 자산이 있기 때문에 원금 손실의 위험이 상대적으로 낮다
- 하지만 최근 들어 연체가 발생하는 건이 증가하고 있으며 문재인 정부의 반부동산 정책과 지방 부동산 시장 침체로 위험요인이 증가하고 있다
- 대출 상품은 선순위와 후순위 상품이 있는데 가능하면 1순위 대출자금으로 투자해야 원금 손실의 위험을 줄일 수 있다
- 지방 부동산 및 과열 지구의 경우 건물 완공 이후 공실률이 높아서 원금 회수에 오랜 시간이 걸릴 수 있다. 입지에 대한 정보를 반드시 확인하는 것이 좋다.
- 관련 통계가 없어서 확실하지는 않지만 경험상 주택 보다는 상가나 호텔 등에 투자하는 쪽이 연체율이 낮고 연체 발생 시 원금 회수율이 높다.
누군가 부동산 소액투자를 추천하겠느냐 묻는다면 저는 추천하겠습니다.
위험은 커졌지만 여전히 고수익을 얻을 수 있는 투자상품 중에서는 가장 안정적인 전략인 것 같습니다.
그럼 모두들 성공 투자하시기 바랍니다.
감사합니다.
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